کارشناس معاملات مسکن

مقدمه
هدف بررسی بازار مسکن از نگاه سرمایه گذاران فردی ، شرکت ها ، شرکت های سرمایه گذاری ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا است ، تا بهترین استراتژی برای حضور و سرمایه گذاری ، خروج از این بازار و یا عدم حضور در آن ، با هدف کسب بهترین بازدهی برای سرمایه گذار و یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده (سازنده) از سوی دیگر تدوین شود.
 
1- دسته بندی خریداران مسکن به 4 گروه و تحلیل نحوه رفتار آن ها
درادامه تحلیل ها ، تاثیر حضور و تغییر ترکیب 4 گروه حاضر در بازار مسکن در سمت تقاضا بررسی خواهد شد . در این بخش با این گروه ها و انواع تقاضا آشنا می شویم .
الف ) سرمایه گذار : این گروه مسکن را با هدف سرمایه گذاری بلند مدت خریداری می کند و عموماً ، پس از خرید ملک ، آن را اجاره می دهد . هدف آن ها کسب بازدهی از افزایش قیمت ملک ، حفظ قدرت خرید در برابر تورم در بلند مدت و دریافت اجاره است . حدود 70درصد از خانوارهای کشور دارای مسکن ملکی و 30 درصد فاقد مسکن ملکی هستند. بخش عمده مسکن اجاره داده شده به 30% فاقد مسکن ، توسط این گروه عرضه می شود . این گروه عموماً درآمد خوبی دارند وبه مسکن به منزله حوزه سرمایه گذاری امن و با ریسک کم نگاه می کنند.این گروه ، هر چند که در دوره های رکود خرید و فروش ، از خرید ملک و سرمایه گذاری جدید خودداری میکند ، ولی در این دوره ها نیز چندان به فکر فروش ملک و خروج از بازار مسکن نمی باشند . همچنین با شروع دوره رونق مسکن ، از محل پس انداز ایجاد شده در دوره رکود قبلی به دنبال سرمایه گذاری جدید می‌روند . سرمایه گذار عموماً برای تامین مالی خرید مسکن ، ملک مدنظر را رهن می دهد ( و نه اجاره ) تقاضای ایجاد شده توسط این گروه را ، تقاضای سرمایه گذاری می نامیم.
 ب) سوداگر : این گروه مسکن را با هدف سرمایه گذاری کوتاه مدت (حداکثر یک ساله ) خریداری می کند و عموماً ، تلاش می کند پس از خرید ملک ، آن را اجاره ندهد تا امکان فروش سریع وجود داشته باشد . هدف ، کسب حداکثر بازدهی در دوران رشد شدید قیمت مسکن و به صورت کوتاه مدت می باشد . با شروع علایم رکود ، این گروه سریعاً با فروش مسکن ، از بازار خارج می شود . سوداگر به نوعی سرمایه گذار حرفه ای محسوب می شود که در بین بازارهای سرمایه گذاری مختلف (مسکن ، بورس ، بانک ، طلا و …) ، در حال جابه جایی سرمایه خود است . حضور یکباره این گروه با حجم بالای تورم بالاتری در مسکن ، محقق می شود . این گروه ، در خردی خود چندان سختگیر نیستند و مهم ترین عامل برای آن‌ها قیمت است . سوداگران ، در بین 4 گروه موجود ، بالاترین بازدهی را از سرمایه گذاری در حوزه مسکن کسب می کنند و بیشترین نوسانات و آسیب ها را به این حوزه وارد می کنند . تقاضای ایجاد شده توسط این گروه را ، تقاضای سوداگری می نامیم.
ج) مصرفی رفاه گرا : این گروه مسکن را با هدف استفاده شخصی و سکونت خریداری می‌کند و در صورتی که در حال حاضر در جایی مستاجر باشد ، سبب آزاد شدن یک واحد برای عرضه به بازار رهن و اجاره می شود . این گروه در خرید خود چندان دیدگاه اقتصادی ندارد و کمتر به دوره رکود و رونق مسکن می‌نگرد . مصرفی رفاه‌گرا در تصمیم گیری خود بیشتر به توان مالی جهت خرید مسکن و نیز رفاه ایجاد شده برای خانواده توجه می کند . امکان دریافت تسهیلات خرید مسکن ، حضور این گروه را در بخش تقاضا پررنگتر می کند . بالعکس نبود ابزارهای تامین مالی سبب تاخیر در اجرای تصمیم این گروه می شود . رونق اقتصادی در سایر حوزه ها (که منجر به کسب سود برای این گروه می‌شود)، سبب افزایش توان مالی این گروه برای خرید مسکن می‌شود . مصرفی رفاه گرا در خرید خود بسیار سخت گیر است و با توجه به شرایط بازار در زمان رکود ، عموماً قدرت چانه زنی خوبی دارد و بهترین واحدها را خریداری می کند.
د) مصرفی مقتصد : این گروه نیز مسکن را با هدف استفاده شخصی خریداری می کند و در صورتی که در حال حاضر در جایی مستاجر باشند ، سبب آزاد شدن یک واحد برای ارائه به بازار رهن و اجاره می شود. با این تفاوت که این گروه در خرید خود دیدگاه کاملاً اقتصادی دارد و تلاش می کند که بهترین زمان را برای خرید مسکن خود انتخاب کند تا بالاترین قدرت خرید را داشته باشد و تا حد ممکن در دوران رکود ، سرمایه خود را در سایر حوزه ها به گردش در آورده و سود کسب کند . این گروه ، تنها پس از مشخص شدن احتمال افزایش قیمت در آینده نزدیک ، پس انداز خود را به سمت مسکن روانه می کند . بالعکس در صورتی که درآینده ، نشانی از افزایش قیمت وجود نداشته باشد ، پس انداز خود را به سایر بازارها هدایت می سازد تا به افزایش پس انداز و تقویت توان مالی خود ، در آینده به خرید مسکن مرغوب تر بپردازد.
 
2- عوامل تشدید کننده جهش قیمت در دوره رونق
در بازار مسکن ایران ، با حرکت عوامل موثر بر روی تقاضای مسکن و تشدید این جریان ، دوره رونق آغاز می‌شود که معمولاً چند سال پس از آغاز دوران رکود است . تقاضای مسکن هم بیش از هر چیز دیگر تابع افزایش نقدینگی است . البته هر عاملی که باعث حضور متقاضیان مصرفی و یا سرمایه ای در بازار مسکن شود ، منجر به تشدید جهش قیمت مسکن در دوره رونق خواهد شد . عواملی مانند دسترسی بیشتر به تسهیلات بانکی ، کاهش نرخ بهره بانک ها (به ویژه بانک‌های خصوصی) ، افزایش حجم وام مسکن و بالاخره کاهش جذابیت بازارهای جایگزین (سهام ، ارز ، طلا و …) در زمینه بازدهی و کسب سود باعث حضور تعداد بیشتری متقاضی در بازار و کمک به شکل گیری تقاضای جدید با نرخ رشد صعودی خواهد شد . این عوامل باعث خواهد شد که در دوران رونق علاوه بر متقاضیان مصرفی بازار مسکن ، با متقاضیان مصرفی بازار مسکن ، با متقاضیان سرمایه ای و سوداگران نیز روبرو شویم و حضور تعداد بیشتر متقاضیان در این بازار ، زمینه را برای جهش بیشتر قیمت های مسکن آماده می‌کند.البته باید به این نکته نیز دقت کرد که جهش بزرگ تر ، دوران رونق کوتاه‌تری را رقم خواهد زد.
 
3- عوامل موثر بر تقاضای مسکن
در ادامه سعی خواهد شد تا عوامل موثر بر تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری به صورت کلی مورد مطالعه قرار گیرند.این عوامل بنیادی ترین و مهم ترین عواملی هستند که تقاضای مسکن را بصورت کلی و تقاضای مصرفی و سرمایه گذاری را به صورت مجزا شکل می دهند . در این ارتباط می توان تقاضای مسکن را تحت تاثیر متغیرهایی همچون درآمدهای نفتی ، نرخ ارز ، وام های بانکی ، حجم نقدینگی و عوامل جمعیتی دانست .
 
در آمدهای نفتی
با توجه به اینکه اقتصاد ایران یک اقتصاد نفتی است و بخش اعظمی از درآمدهای دولت ، از طریق فروش منابع نفتی حاصل می شود ، درآمد نفتی یکی از مهم ترین شاخص های تاثیر گذار بر اکثر بخش های اقتصادی در ایران است .
وام های بانکی
پرداخت وام و تسهیلات بانکی برای خرید مسکن به دلیل افزایش حجم نقدینگی در بازار مسکن و در صورت عدم تناسب عرضه و تقاضای مسکن در کوتاه مدت ، منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد. به صورت خلاصه ، افزایش میزان      وام دهی به خرید مسکن می تواند قدرت خرید بسیاری را که می خواند از مسکن به صورت کالای مصرفی استفاده کنند افزایش دهد . از سوی دیگر از آنجایی که توزیع این وام ها نامتوازن بوده و بخش قابل توجهی از این وام ها توسط فعالانی که ارتباطات بیشتری با سیستم بانکی دارند ، جذب می شوند ، می توان اثر این وام دهی ها بر تقاضای سرمایه گذاری در بازار مسکن را نیز در نظرگرفت .
پایه پولی و حجم نقدینگی
یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیر گذار در نوسانات قیمت مسکن ، نرخ رشد نقدینگی است . این نرخ رشد که به صورت مستقیم تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار می دهد ، نقش اساسی را در انتقال درآمدهای نفتی به اقتصاد ایران بازی می کند.
 
4-آخرین وضعیت بازار مسکن
شرایط کلی بازار مسکن تهران و شهرهای اطراف در ماه های اخیر به شرح زیر است :
افزایش شدید قیمت اجاره بها
شروع رشد اندک و پیوسته قیمت،اتمام قطعی دوران کاهش قیمت
کاهش قابل توجه در سمت عرضه مسکن نسبت به دو سال قبل

• انباشت قابل توجه تقاضای مصرفی علاقمند به خرید در 3 سال رکود گذشته
• کاهش قابل توجه واحدهای ساخته شده بدون مشتری ، فروش در زمان کوتاه تر
• پرس و جوی روزانه مردم در بازار و حضور دوره ای در بازار جهت اقدام به خرید
• وضعیت نامناسب اقتصاد کلان و تحریم ها و تردید نسبت به نرخ ارز در آینده
• کاهش قابل توجه تعداد واحدهای تکمیل شده نسبت به سال های 1385 تا 1387
• عدم علاقه تقاضای سوداگری برای ورود به بازار ، شروع بررسی تقاضای سرمایه گذاری برای ورود به بازار
• افزایش قابل توجه معاملات نسبت به دو سال گذشته از طریق بازگشت بخشی از خریداران مصرفی
• افزایش قابل توجه صدور پروانه های ساختمانی نسبت به دو سال گذشته در کنار رشد کمتر میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی برای تکمیل واحدها
• حمایت ها از حوزه های خاص مانند بافت های فرسوده و مسکن مهر و افزایش تبلیغات بر روی نتایج مسکن مهر از طریق اعلام تحویل واحدها به متقاضیان
• تداوم سیاست عدم ارائه تسهیلات گسترده خرید به متقاضیان به غیر از تسهیلات بانک مسکن و ادامه سیاست کنترل ورود منابع مالی به بخش خرید مسکن توسط دولت
• تقاضای نسبتاً اندک برای دریافت تسهیلات موجود خرید بانک مسکن (اوراق و وام 18-20 میلیونی)
• ادامه سیاست تبلیغاتی برای نامید کردن سازندگان و فروشندگان از افزایش قیمت مسکن در آینده و دادن امید به مردم برای ثبات قیمت

5- تاثیر گذاری مسکن مهر بر بازار مسکن
عرضه مسکن در ایران ، به لحاظ تاریخی خصوصی ترین بخش اقتصاد کشور بوده است . مسکن مهر در جهت عکس روند فوق ، درچند سال اخیر با هدف ایجاد مسکن ارزان قیمت برای اقشار آسیب پذیر جامعه ، شروع شده است و در این سال ها با حاشیه فراوان خبری پیگیری شد.
این پروژه با شروع سال 90 ، وارد پنجمین سال تولد خود می شود . در اظهارنظری در رابطه با مسکن مهر ، وزیر مربوطه در تاریخ 31/6/89 ، اعلام نمود که آخرین واحدهای مسکن مهر در شهریور سال 90 تحویل مردم خواهد شد که تا تاریخ مزبور چنین امری محقق نشده و شاید کمتر از 10% متقاضیان واحدهای مسکونی خود را تحویل گرفتند . البته به دلیل گسترش تعریف مسکن مهر و تعداد واحدهای مشمول طرح از 980 هزار واحد تعریف شده در سال 1388 به حدود 2 میلیون واحد مسکونی ، در آخرین اظهار نظرها ، سال 1392 به عنوان زمان تحویل تمامی واحدها ذکر می شود.
ابعاد مسکن مهر بزرگ تعریف شده به گونه ای که براساس برنامه سال 1388 ، قرار است حدود یک میلیون متقاضی ثبت نام شده ، از طریق واگذاری زمین های دولتی بدون دریافت مبلغ قابل توجه و عموماً از طریق مکانیزم دریافت تسهیلات ، صاحب خانه شوند . در ابتدای شروع طرح که عملاً مسئولان نمی دانستند باید چگونه مسکن مهر را مدیریت کنند ، گفته شد حدود دو سال زمان لازم است تا این طرح ملی به سرانجام برسد ، اما الان بیش از چهار سال زمان سپری شده و تا اتمام کار ، زمان زیادی نیاز است .
بعد از برخی تحولات عمده اجرایی ، نهایتاً وزارت مسکن مسئول نهایی طرح مسکن مهر معرفی شد .پس از تغییر سیاست تحویل زمین به سیاست تحویل واحد ساخته شد و بعد از حدود 3 سال از شروع طرح ، سازمان های مسکن استانها موظف شدند از انبوه سازان بخواهند پروژه های 99 ساله را با قیمت اعلام شده ساخته و تحویل متقاضیان دهند.
برخی چالش های این طرح چنین عنوان می شود:

• نامناسب بودن موقعیت جغرافیایی برخی از زمین های اختصاص داده شده به خصوص در شهرهای بزرگ و به تبع آن واحدهای در حال احداث : سوال اساسی این است که چند درصد از متقاضیان نسبت به سکونت در این مناطق اقدام خواهد کرد ؟ تجربه فعلی استقبال کم از برخی از شهرهای جدید در کنار افزایش هزینه های حمل و نقل در اثر هدفمند سازی یارانه ها ، این سوال را جدی‌تر می نماید.
• عدم وجود زیرساختهای مناسب شهری در بسیاری از مناطقی که زمین ها در آن قرار دارند : به عنوان مثال مشکلات زیرساختی مربوط به مسکن مهر در پرند در حوزه آب و برق مدتی است که در رسانه ها ، انعکاس خبری دارد.    چشم انداز حل این مسائل چندان روشن به نظر نمی رسد و احتمالاً زمان بیشتری برای رفع این مسائل نیاز باشد . مسکن مهرهایی که در شهرهای جدید و یا مناطق کمتر توسعه یافته شهری درحال احداث هستند ، احتمالا با مشکل فعلی این شهرها در رابطه با کمبود خدمات شهری ، روبرو خواهند شد.
• بی اطلاعی اعضا از نحوی اجرای پروژه ، تغییر و تحولات فراوان ، نحوه مدیریت طرح ، تغییر عمده نقش تعاونی ها ، و سایر مسائل در رابطه با سازماندهی طرح نیز از چالش های این طرح است .
• هم اکنون در بسیاری از پروژه های مسکن مهر قیمت تمام شده مشخص نیست و میزان آورده متقاضی نامعین است .
• چالش تامین مالی این طرح که جداگانه در زیر بررسی می شود.
• پوشش دادن تقاضای دهک‌های خاصی از جمعیت
• کارایی اقتصادی میزان سرمایه گذاری ملی صورت گرفته و منابع اختصاص داده شده به طرح
• نظارت بر سازندگان (پیمانکاران) و کیفیت ساخت آن ها با توجه به تضمین وجود مشتری توسط وزارت راه و شهرسازی ، در این پروژه ، سازندگان فقط پیمانکار هستند و در نتیجه ریسک فروش ندارند و این امر ممکن است بر کیفیت ساخت آنها تاثیر بگذارد.

• تفاوت افتتاح پروژه ها و سکونت متقاضیان درآن ، جهت سکونت متقاضیان باید زیرساخت های شهری لازم نیز آماده شود.

درحال حاضر ، ساخت مسکن مهر با هزینه حدود 300 هزارتومان برای زیربنا ، به انبوه سازان واگذار می شود . چنین برآورد می شودکه سایر موارد مانند جواز ، انشعابات ، امور اداری و مانند آن نیز در حدود متری 50 هزارتومان هزینه خواهد داشت . در صورتی که متراژ یک واحد مسکونی را 90 مترمربع درنظر بگیریم و 25% نیز انواع انشعابات در زیربنا را به این متراژ اضافه کنیم ، قیمت تمام شده این واحد 4/39 میلیون تومان خواهد بود هزینه آماده سازی زمین نیز احتمالا باید به رقم فوق اضافه شود در محاسبات ماه 6/1 میلیون تومان نیز برای این منظور درنظر گرفته شده است. متراژ متوسط واحدها در دسترس نیست . به این ترتیب با در نظر گرفتن متراژ 90 مترمربع ، در رقم 41 میلیون تومان (6/1+4/39) قیمت تمام شده متوسط یک واحد است
6- تحلیل بازارهای جایگزین
حفظ ارزش دارایی ها و کسب سود از طریق به کار بردن دارایی ها در بازارهای مختلف در طول زمان یکی از دغدغه های اصلی افراد و سرمایه گذاران درکلیه اقتصادهای دنیا است . معمولا بازارهای سهام و طلا و ارز مهمترین بازارهای        سرمایه گذاری در کشورهای مختلف دنیا هستند اما در برخی اقتصادها نظیر اقتصاد ایران بازارهای دیگری نظیر بازار مسکن نیز محملی برای سرمایه گذاری به حساب می آیند . در ایران بازارهای مسکن ، طلا ، پول ، سهام از مهم ترین زمینه های مورد علاقه سرمایه گذاران است . در اقتصادهایی با افزایش مداوم سطح عمومی قیمت ها ( نرخ تورم بالا) عموماً افراد و سرمایه گذاران سعی در حفظ قدرت خرید خود دارند و عموماً از کالاهای مختلف به عنوان سپر تورمی استفاده می کنند . عموماً در چنین اقتصادی ، مسکن به عنوان یکی کالای با دوام مصرفی ، می تواند موقعیت منحصر به فدری را برای   سرمایه گذاری ایجاد کند و همانطور که در بخش های قبلی ذکر شد، به همین دلیل است که در بازار مسکن با دو نوع تقاضا : سرمایه ای و مصرفی روبرو هستیم . سهم قابل توجه تقاضای سرمایه ای از کل تقاضا در بازار مسکن نشان از کاربرد سوداگرانه بازار مسکن نیز دارد
اگر بخواهیم یک بازار را در هر اقتصادی پیش بینی کنیم ، نیاز است که بازارهای رقیب آن بازار را نیز بشناسیم و نسبت به چشم انداز آن بازارها نیز اطلاعاتی کسب کنیم. چراکه بازارهای یک اقتصاد از یکدیگر جدا نیستند . غالب اوقات داغ شدن بازار رقیب معمولا به رکود در بازار دیگر منجر می شود . بسته به شرایط حتی رکود می تواند در بازارهای رقیب به صورت همزمان رخ دهد . به هر صورت برای شناخت و پیش بینی بازار مسکن در ایران نیاز است تا بازار طلا ، ارز ، سهام ، تولیدات صنعتی و کشاورزی ، بانکی و حتی بازارهای مسکن در کشورهای همسایه به عنوان رقیب یا جایگزین بازار مسکن بررسی شوند.
در ادامه به بررسی تحول تاریخی این بازارها و عکس العمل بازار مسکن به این تحولات می پردازیم.
بازار طلا و سکه
بازار طلا بازاری است بین المللی که به علت خصوصیات منحصر به فرد طلا ، سرمایه گذاران بسیاری را در سراسر دنیا به خود جلب می کند . این بازار بسیار نوسانی است ولی در چند دهه گذشته روند رو به رشد بسیار مناسبی داشته است . بازار طلا در ایران علاوه بر طلای جهانی به بازار ارز متصل است زیرا برای تبدیل قیمت جهانی طلا از دلار به ریال نیاز به نرخ ارز است .
در نمودار زیر قیمت سکه به عنوان شاخص این بازار در نظر گرفته شده است . همانطور که ملاحظه می شود ، قیمت سکه در غالب سال ها (بجز سه دوره جهش قیمت مسکن) از رشد بالاتری نسبت به قیمت مسکن برخوردار بوده است.
بازار بورس
بازار بورس یکی از نوسانی ترین بازارهای دارایی در ایران است . مقایسه این بازار با بازار مسکن نشان می دهد که هر چند نرخ رشد این بازار به ظاهر بیشتر بوده است اما چند ویژگی مهم بازار مسکن آن را جذاب تر از بازار بورس می سازد . اولا بازار بورس بازاری پر نوسان است . ثانیا نیاز به آموزش و شناخت تجربی دارد و ثالثا قیمت سهام های مختلف بسیار متفاوت و بازدهی آنها به شدت متغیر است . اینها همه باعث می شوند تا بازار مسکن جذاب تر از بازار بورس باشد در حالی که سرمایه اولیه برای ورود به بازار مسکن بسیار بیشتر از سرمایه مورد نیاز برای بازار بورس است .
بازار ارز
نرخ ارز را نیز می توان به عنوان یکی از عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن مورد بررسی قرار داد . از بازار ارز می توان به عنوان یکی از جایگزین های بازار مسکن نام برد . زیرا تحولات بازار مسکن و بازار ارز می تواند جذابیت سرمایه گذاری را تحت تاثیر قرار دهد و باعث خروج یا ورود سرمایه ها (علی الخصوص سرمایه های سوداگرانه) به هر یک از این بازارها شود. از سوی دیگر ، نرخ ارز می تواند از کانال افزایش مصالح ساختمانی وارداتی بر بخش عرضه مسکن اثر گذاشته و عملا عرضه مسکن را گران تر کند این امر می تواند به کاهش سود سازندگان مسکن و یا به افزایش قیمت ها و یا ترکیبی از این دو منجر شود . بنابراین ، در یک نگاه کلان ، نوسانات نرخ ارز می تواند هم با منحرف کردن منابع از بازار مسکن ، تقاضا و عرضه مسکن را کاهش دهد و هم می تواند با اثراتش بر مصالح ساختمانی ، قیمت تمام شده مسکن را افزایش دهد که به معنای افزایش نسبی قیمت ها در بازار مسکن خواهد بود . این دو اثر متضاد تغییرات نرخ ارز سبب شده است تا کارشناسان در تحلیل این متغیر بر بازار مسکن یا دچار خطا شوند و تصویر بزرگتر و جامع تر را از دست بدهند و یا با توجه به پیچیدگی های آن اثراتش را چندان قابل ارزیابی ندانند.
اگر نرخ ارز افزایش یابد ، منابع مالی به سمت بازارهای پرسودتر از مسکن حرکت خواهند کرد . در این زمینه قابل تاکید است که با افزایش نرخ ارز ، بازار ارز و طلا و نیز مانند بازار بورس دچار رونق می شوند که این امر می تواند به کاهش منابع متمایل به سمت بازار مسکن کمک کند. این امر باعث می شود تا نه تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد ، بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه گذاری در ساخت و ساز ، واحدهای کمتری ساخته شوند و یا واحدهای نیمه کاره به اتمام نرسیده رها شوند . این فرآیند هر چند در کوتاه مدت باعث ایجاد رکود ساخت و ساز و رکود خرید و فروش در بازار    می شود و تعداد خرید و فروش را کاهش می دهد اما در میان مدت (2-3 سال) مسببات افزایش جهش گونه قیمت مسکن را فراهم می سازد.
بازار بانکی
نرخ متوسط سود بانکی در 20 سال گذشته برای سپرده های پنج ساله 17 درصد بوده است . این نرخ سود در زمره یکی از پایین ترین نرخ های سود درمیان بازارهای کشور قرار دارد. اما نکته مهم در این میان یکی از اصول اولیه سرمایه گذاری است. یکی از اصول اولیه سرمایه گذاری در هر بازار ، دانستن ارتباط معکوس (Trade Off) بین بازده انتظاری و ریسک است . در واقع کسب بازده بالاتر مستلزم پذیرش ریسک بیشتر است و شخصی که ریسک کمتری تحمل می کند نباید انتظار بازدهی بالاتر داشته باشد . از آنجایی که سرمایه گذاری در سیستم بانکی بدون ریسک است بنابراین بنوعی این سود بانکی تضمین شده که پایین تر از بازدهی سایر دارایی هاست ، برای افراد ریسک گریز توجیه دارد . با این حال از آنجایی که بازار مسکن نیز بازار بسیار کم ریسکی است می تواند گزینه مناسبی برای افراد ریسک گریز باشد به خصوص که بازدهی سرمایه گذاری در آن بیشتر هم هست .
7-کدام بازار بازدهی بیشتری دارد ؟
در حقیقت سرمایه گذاری درازمدت در بازار مسکن ، سرمایه گذار را از کاهش ارزش پول ملی مصون می کند . با جمع بندی مطالب فوق مشخص می شود بازار پول به دلیل ریسک ناچیز (درحد صفر) در عمل بازدهی کمتری را نصیب سرمایه گذاران می کند اما در مقابل بازار مسکن در دارز مدت با توجه به پوشش نرخ تورم ( به معنای ریسک ناچیز سرمایه گذاری) در عمل بازدهی معقولی برای سرمایه گذاران در پی داشته است در این میان هر چند بازار سهام و طلا با 29 درصد بازدهی سالانه دارای بازدهی اندکی بیش از بازار مسکن بوده اند ، اما در طرف مقابل ریسک سرمایه گذاری در این بازارها و ضرورت آشنایی سرمایه گذاران برای ورود به این دو بازار ، یکی از مهم ترین محدودیت ها تلقی می شود.در مجموع به نظر می رسد بازار مسکن با توجه به رشد سالانه به میزان نرخ تورم ، بازده قابل قبول د رمقابل ریسک اندک ، نیاز کمتر به تحلیل و آشنایی با دانش مالی و سودآوری ملموس برای سرمایه گذاران به دلیل حجم بالای نقدینگی مورد نیاز برای سرمایه گذاران در مقایسه با بازارهای سهام ، طلا و پول بوده است . هر چند تجربه سال های گذشته نشان می دهد به دلیل طولانی تر بودن دوره های رکود در مقایسه با دوره های رونق بازار مسکن ، در عمل سرمایه گذاران در اکثر موارد در نقد کردن دارایی خود در زمان و نیاز به نقدینگی با مشکل مواجه هستند
نکته ای که درخصوص نقد شوندگی مسکن و مقایسه آن با سایر گزینه ها وجود دارد ، این است که لازمه سرمایه گذاری در بخش مسکن ، قفل کردن مبلغ هنگفتی از نقدینگی در مقایسه با سایر بازارها است . به بیان دیگر اگر شخصی قصد سرمایه گذاری در بازار مسکن را داشته باشد ، حتی در شهرستان ها ، باید حداقل 500 میلیون ریال نقدینگی در اختیار داشته باشد . این درحالی است که سرمایه گذاری در بازار سهام ، بازار طلا یا بازار پول به دلیل انعطاف بیشتر ، حتی با مبالغ کمتر از 10 میلیون ریال نیز امکان پذیر است .
نویسنده:ر.مشکوری